Hali在迪拜从事房产投资行业将近五年，平时也有很多朋友来问我关于海外房产投资的问题，大家都非常疑惑，不知道应该投资哪个国家的房产，那么今天Hali就结合自己的从业经验，来给大家分享我总结的海外优质房产的七条铁律，可以很好的帮助大家判断一个国家的房产是否值得投资。
1.租金回报率不低于3%。
租金回报率是评估房产投资收益的重要指标，按照国际惯例，如果房产的投资回报率高于5%，说明投资回报较高，房产现金流良好；相反，如果低于3%，则意味着投资回收期较长，主要依赖房价升值来获利。
我们以中国北京的房产来举例。
根据全球权威网站globalpropertyguide网站的数据，北京2024年的租金回报率平均为2.66%。
可见购买北京的房产，在市场没有太剧烈波动的情况下，资产回收期是比较漫长的，这也是为什么北上广的业主有种被房子“套”牢的感觉。
我们在来看一下迪拜房产市场的投资回报率，为了结果的客观，我特意选了能够对标北京的downtown区域。
如上图所示，迪拜downtown的 studio租金回报率达到了惊人的7.92%，其实全迪拜的 studio租金回报率都是无限接近于8%，其他户型虽然有所降低，但是总体而言，都是远远高于3%的及格线。如果大家想要依靠租金回报率来回本的话，我比较推荐小户型，出租相对容易，转售周期也比较短，好脱手，资金流通率高。
2.房产的年增值不能低于5%。
之所以有这一点，是因为房产的年增值对房产是否保值影响很大，不管是什么货币，每年都会有一定的通胀比例，如果房产的年增值连货币的通胀都无法跑赢的话，就意味着房产正在贬值。
还是拿迪拜downtown区域来举例，在今年11月份的统计结果中，迪拜的房产正在以最高8.5%每年的速度快速增值，而迪拉姆2024年的通胀率仅为2.2%。
当然目前的数据仅能代表当前的市场情况，至于以后的市场走向还需要针对性的分析，如果您对迪拜的房产市场感兴趣，可以通过微信（hmf913913)联系Hali,Hali将协助您分析市场并挑选高回报的投资项目。
3.房产流通性好，变现速度快。
任何国家的房产，都具备金融属性，所以房产流通性非常重要，国内的房产市场，这几年大家都能感受到，比较萎靡，很多业主想出售房产，但是卖不出去，这就相当于“砸”手里了，在房产投资中出现这种情况非常可怕。
上图所示是2024年上半年迪拜房产转售情况，二级市场创下了208亿美元的销售记录，可见迪拜房产流通性还是很不错的，而且据统计所示，不管是公寓还是别墅，转售时的市场价值均得到大幅度的提升，别墅市场尤甚。
4.计价货币为硬通货币
这一条关系到投资的房产是否保值，若货币在国际上的影响力有限，再遇到政局动荡，市场萎靡，投资者将会被卷非常不利的局面。
但是在迪拜投资房产就没有这一条担忧了，迪拜货币迪拉姆与美元利率绑定，美联储的加、减息都不会对迪拉姆的利率产生不良影响，能最大限度的保障房产价值。
Hali在迪拜生活几年时间，对迪拜的物价很有感触，几年来除了中餐馆、华人理发店这种只服务于华人的产业有大幅度涨价以外，其他物价表现均比较平稳，国际城的阿拉伯大饼卖了几年了还是一迪拉姆一个，德拉的摆渡船票依旧一迪拉姆一张。
5.所在国是否欢迎国际客户投资
并不是所有的国家都欢迎国际客户投资，比如有些东南亚的国家，国际客户买房需要由本地人代为持有，再比如美国已经有好几个州开始限制国际客户购置房产，这种带着有色眼镜看待国际客户的国家，hali认为不太适合投资房地产，从政府的态度就可见一斑。
除此以外，政府的公信力也是要着重考量的因素，政局稳定，政府不朝令夕改，是保障投资安全的前提。
迪拜虽然地处中东，但是政局相对稳定，爆发战争的可能性很低，并且近些年来迪拜政府一直非常欢迎国际客户前来投资置业，为此还推出了对投资者非常有利的各种投资签证。
hali帮助过很多投资者办理过签证，如果大家对投资签证感兴趣，可以联系hali喔，hali很开心为您服务。WeChat：hmf913913
6.房产所在国资本利得税低。
资本利得税关系到房产升值后到手的利润，如果资本利得税比较高，那么房产升值的利润就会被稀释掉，美国的个人资本利得税为20%，算是比较高的国家之一，像这种地区就不太适合投资房产。
但是阿联酋就不一样了，直接就没有个人资本利得税的概念，1000万买的房子，即使升值到1500万，多出来的500万依旧归投资者所有，不需要缴纳任何税费，想必这也是为什么很多投资者青睐迪拜市场的原因吧。
7.房产所在国外汇管制宽松
有些国家实行外汇管制政策，比如说中国，每个人每年只有5万美金的外汇额度，某种程度上来讲，资金是不自由的。
在这一点上，阿联酋又体现出了其极高的自由度，阿联酋实行开放的货币制度和宽松的外汇管理政策，在符合阿联酋政府的反洗钱政策的前提下，外汇可自由出入，这也给了投资者极大的信心。
以上的7条就是hali根据自身的从业经验整理出来的，这些原则不仅仅适用于迪拜的房产，也适用于任何一个国家或地区的房产，希望对大家能够有所帮助。
如果大家对迪拜房产市场感兴趣，可以通过hmf913913联系hali，hali很乐意与大家交流并提供专业建议。
